Turizem v zidanicah je edinstvena turistična ponudba v svetovnem merilu in vedno več lastnikov zidanic se odloča za oddajo svoje nepremičnine. Preko štirideset zidanic na Dolenjskem se oddaja v turistične namene. Gre za unikaten turistični produkt, ki je mamljiv za vse, ki iščejo mir, neokrnjeno naravo, tradicionalno slovensko kulinariko, aktivne počitnice. Ponudnikov bi bilo lahko še več, a zatakne se pri legalizaciji.
Že 10 let se lastniki zidanic združujejo v Konzorcij Turizem v zidanicah, v tem trenutku jih je 42, oglašujejo pa se primarno preko portala zidanice.si. Zadnji dve leti sta bili zaradi epidemiološke situacije statistično neznačilni. V zadnjih dveh letih je bilo veliko slovenskih gostov, ki so v zidanicah koristili turistične bone, pred tem pa je bilo dve tretjini tujih gostov. Letošnjih podatkov na Razvojnem centru Novo mesto še nimajo, a kot je povedal Simon Kovačič, ocenjujejo, da je bila več kot polovica tujih gostov. Letos se je za dopustovanje v zidanicah odločilo predvsem veliko Nizozemcev, tudi Nemci in Avstrijci, prihajajo pa tudi gostje iz Arabskih Emiratov, ZDA, Španije. Slovenci si predvsem privoščijo krajše vikend oddihe, za veliko gostov je zidanica le prehodno prenočišče za eno noč. Simon Kovačič z RC Novo mesto pa je povedal, da se lahko pohvalijo, da so nočitve v zidanicah daljše od slovenskega povprečja – gostje v povprečju ostanejo tri dni. V preteklem letu so v zidanicah zabeležili devet tisoč nočitev.
Zidanice so manjši objekti postavljeni sredi vinskih goric. Po zakonodaji se zidanice oziroma gospodarski objekti za spravilo pridelka, ki so večinoma nadgrajeni s funkcijo občasnega bivanja, uvrščajo med manj zahtevne objekte, za katere je gradbeno dovoljenje obvezno.
Veliko teh objektov v Sloveniji je bilo zgrajenih brez ustreznih dovoljenj, gre torej za nedovoljeno oziroma črno gradnjo. Še večkrat pa gre za neskladno gradnjo, kar pomeni, da je gradbeno dovoljenje sicer bilo izdano, a objekt ni bil zgrajen skladno s projektno dokumentacijo.
O problematiki legalizacije zidanic smo se pogovarjali s projektantko Andrejo Marzel: »O zidanicah in njihovem socialnem položaju je pisal že moj rojak Prežihov Voranc v svojih potopisnih črticah Od Mokronoga do pijane Gore. V svojem delu je osvetlil problematiko, kako že takrat, leta 1945, majhni hrami skozi generacije prerastejo v bajto (stanovanjsko hišo). Tudi danes prihaja do spreminjanja dosedanje podobe zidanic. Te se iz sekundarnih gospodarskih objektov, ki so bili sprva namenjeni le shranjevanju vina, spreminjajo v počitniške objekte, primarne stanovanjske objekte in tudi turistične kapacitete.«
Pridobitev gradbenega dovoljenja za marsikoga predstavlja mukotrpen postopek, kjer se je med drugim potrebno spopasti s kupom birokracije. Kot pravi Marzelova, je ravno to, da nimajo gradbenega oziroma uporabnega dovoljenja, glavna ovira, da se več ljudi ne odloči za oddajo svojih zidanic: »Pridobivanje teh dokumentov je res zamudno, pa tudi, če nekaj ne rabiš (če te torej ne obišče inšpektor), si pač teh stroškov ne narediš.«
Kakšni so razlogi za legalizacijo objektov?
»Legaliziran objekt je vreden več kot nedovoljena gradnja. Dejstvo je, če hočete danes objekt prodati, mora biti legalen, kar pomeni, da mora imeti tako gradbeno kot uporabno dovoljenje. Z legaliziranim objektom lahko sklepate pravne posle, ga torej prodate ali oddate, pridobite hipotekarni kredit. Legaliziran objekt vam nudi več pravne zaščite. Če želite danes izvesti priklop zidanice na novozgrajeno vodovodno, električno ali kanalizacijsko omrežje, potrebujete gradbeno dovoljenje. Za pridobitev hišne številke, je ravno tako potrebno imeti legalen objekt. Dandanes so aktualna in pomembna tudi vprašanja pri energetskih sanacijah objektov, za koriščenje sredstev eko sklada je pogoj, da je objekt legalen in ima pravnomočno gradbeno dovoljenje. Pa tudi, če pomislimo na naše zanamce – v svoji zapuščini jim ne bomo pustili problema v smislu črne gradnje, ampak urejeno dediščino.«
Gradbeni zakon, ki je stopil v veljavo leta 2018, je podal orodje za nekoliko lažjo legalizacijo črnih gradenj. Postopki pri legalizaciji so različni glede na to, kdaj je bil objekt zgrajen. Kako se ga lotiti, razlaga Andreja Marzel:
»Pred pričetkom postopka legalizacije objekta je potrebno preveriti, ali je legalizacija objekta možna, ali obstajajo pravne, tehnične ali druge omejitve, ki ne omogočajo legalizacije objekta. Prvotno je potrebno objekt vpisati v kataster stavb, kar uredi pooblaščeno geodetsko podjetje. Sledi izmera in izris objekta na terenu, nato pa priprava dokumentacije za legalizacijo. Pri objektih, ki so zgrajeni po 1. 1. 2005 je potrebno pridobiti tudi ustrezna mnenja pristojnih soglasodajalcev (s področja javno gospodarske infrastrukture, varovanja narave in podobno). Ko je dokumentacija končana, je v večini primerov potrebno plačati še komunalni prispevek in nato se na Upravni enoti vloži vloga za izdajo gradbenega dovoljenja.« Naša sogovornica svojim strankam omogoča legalizacijo iz naslanjača, saj z njihovim pooblastilom lahko uredi vse potrebno. Lastnik zidanice torej le poišče ustrezno dokumentacijo.
Kakšni pa so stroški legalizacije zidanice?
»Glavni stroški, ki nastanejo ob legalizaciji, so vpis objekta v kataster stavb, dokumentacija za legalizacijo, komunalni prispevek, nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora in razne takse. Celoten znesek legalizacije zidanice, upoštevajoč vse navedene dejavnike, lahko nanese tudi do deset tisoč evrov. A strošek bi bil višji, če bi nelegalno gradnjo ugotovil gradbeni inšpektor,« pojasni Marzelova.
Včasih pa legalizacija vseeno ni možna. Največkrat zaradi neskladnosti s prostorskimi akti, gradnje na kmetijskem zemljišču, gradnje preblizu meje ali neupoštevanja zakonov in pravilnikov.
Vedno več lastnikov zidanic se odloča za sečnjo trt, kar je škoda za dolenjsko podobo, ki je značilna z zelenimi griči, posejanimi z vinogradi in slikovitimi zidanicami. Tisti, ki se odločajo za turistično ponudbo, s tem razbremenijo finančno breme vzdrževanja vinograda.
TURISTIČNA PONUDBA JE RAZNOLIKA
Pušelšank je občasni vinotoč, izhaja iz nemške besede buschenshank, kar pomeni točilnica pod vejo. V preteklosti so pomenili pomemben dodaten vir zaslužka vinogradnikom. Pušelšanku so domačini rekli tudi na pu za šenk – na pol zastonj, saj je bilo vino cenejše kot v gostilni. Na pušelšanku ponudijo vino in tudi kaj za pod zob. Tovrstno ponudbo imajo še vedno tudi na Trški Gori v zidanici Verček, kjer se obiskovalci seznanijo tudi z zgodbo o Botri Jožefini. Na Trški Gori je sicer ob vikendih dežurnih do enajst zidanic, ki sprejmejo pohodnike in jim ponudijo vino.
MZL
